RYNEK NIERUCHOMOŚCI - KILKA POMYSŁÓW, JAK INWESTOWAĆ

Rynek nieruchomości - kilka pomysłów, jak inwestować

Ekonomiści i specjaliści z obszaru efektywnego zarządzania finansami zgodnie twierdzą, że inwestowanie w nieruchomości to, tuż obok złota i funduszy inwestycyjnych, najbardziej opłacalna i pewna forma lokowania kapitału pieniężnego.

Eksperci zauważają również, że inwestycja w złoto czy fundusze, choć możliwa przy stosunkowo niewielkich nakładach finansowych, w dużym stopniu zależy jednak od sytuacji na rynkach światowych.

Z tego względu coraz więcej inwestorów decyduje się na zakup nieruchomości. Podobnie jak w przypadku złota, nieruchomości stanowią tzw. majątek w ręku, ale ich utrata jest znacznie trudniejsza.
W jaki sposób poruszać się po rynku mieszkaniowymi? Jak kupić, by zyskać? Na co zwrócić szczególną uwagę? O tym poniżej.

KUP I WYNAJMIJ, CZYLI O CZYM ŚWIADCZĄ WYNIKI BADAŃ REAS?

Atrakcyjność inwestowania w nieruchomości wynika między innymi z tego, że niskie stopy procentowe nie sprzyjają lokowaniu oszczędności w banku. Z jednej strony zakup nieruchomości to większe ryzyko niż posiadanie lokaty, ale z drugiej także większa szansa na zwrot kapitału z nawiązką. Największe szanse na stabilny zysk stwarza lokowanie kapitału w nieruchomości pod wynajem.

W dużych polskich miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław czy Gdańsk, indywidualni inwestorzy tworzą dużą grupę popytową. Według niedawnych badań REAS, zakupy w celach inwestycyjnych stanowiły około 29% całkowitej sprzedaży w roku 2016. W praktyce było to blisko 18 tysięcy lokali, przy czym transakcje były w większości finansowane ze środków własnych inwestorów. Badania przeprowadzone wśród deweloperów z 6 największych miast w Polsce wskazują, że najczęściej wybieranym lokalem inwestycyjnym było mieszkanie 2-pokojowe, o powierzchni z przedziału 35-45 m², dedykowane przede wszystkim singlom i bezdzietnym parom. To właśnie oni są dominującą grupą najemców w kraju. Bieżące obserwacje operacji zachodzących na rynku nieruchomości pokazują, że udział inwestorów w transakcjach przez cały czas rośnie.

JAK ZARABIAĆ NA NIERUCHOMOŚCIACH?

Inwestowanie w nieruchomości to jednak nie tylko działania związane z wynajem domu czy mieszkania w dużym mieście lub na jego obrzeżach. Kapitał pieniężny można z powodzeniem lokować w nieruchomości na wiele innych sposobów. Niektóre z nich mogą okazać się nawet bardziej atrakcyjne pod względem poziomu ryzyka inwestycji czy wysokości stopy zwrotu. Zobaczmy o jakich możliwościach mowa poniżej.

BAZA DLA DOBREGO BIZNESU: LOKALE KOMERCYJNE

Niższy poziom ryzyka niż w przypadku mieszkań i stosunkowo wysoka stopa wzrostu ma miejsce w przypadku inwestowania w biura i lokale usługowo-handlowe, czyli tak zwane lokale komercyjne.
Podczas gdy stopa zwrotu dla wynajmowanych mieszkań
wynosi około 5%, w przypadku wynajmu lokali użytkowych może ona przynieść średnio 10% zwrotu. Jakie są powody takiej różnicy?

Opinia eksperta

„Za różnicę odpowiedzialna jest przede wszystkim odmienna wysokość czynszu.
Dla lokali mieszkalnych kształtuje się ona na poziomie 25-35 zł za m², zależnie od metrażu i standardu mieszkania. Z kolei w przypadku nieruchomości komercyjnych są to wyższe koszty. Jeśli lokal użytkowy jest położony w dogodnej lokalizacji i zapewnia możliwość swobodnego parkowania, szanse na sukces finansowy są bardzo duże. Poza perspektywą zysków, przekonującym argumentem za tym,
by inwestować w dobrze usytuowane lokale komercyjne jest to, że umowy z firmami są przeważnie podpisywane na okres
od 5 do 10 lat.”
Joanna Jakubowska, PB LECHBUD

ZYSKOWNY APARTAMENT NAD MORZEM, CZYLI O INWESTYCJACH TYPU CONDO

Coraz większą popularnością wśród inwestorów cieszą się także inwestycje typu condo, czyli związane z zakupem apartamentów wakacyjnych, zwłaszcza nadmorskich. W dużej mierze wynika to z faktu, że ze względów bezpieczeństwa coraz więcej Polaków decyduje się na wypoczynek nad polskim morzem, rezygnując z egzotycznych wczasów zagranicznych. W pierwszych latach stopa zwrotu jest najczęściej gwarantowana na poziomie 8-9%, zaś w kolejnych zależy przede wszystkim od wielkości obłożenia obiektu. I choć ceny takich nieruchomości są z reguły dosyć wysokie, bo niekiedy przekraczają kwotę 10 tysięcy złotych za m², to jednak, zważywszy na obecną sytuację polityczno -gospodarczą na świecie, inwestycja typu condo zdaje się być warta ryzyka.

OKIEM SPECJALISTY: DLA KOGO HOUSE-FLIPPING?

Ciekawym, choć w Polsce stosunkowo nowym, sposobem inwestowania na rynku nieruchomości jest tzw. house flipping. Polega on na kupnie mieszkania/domu, będącego w złym stanie, w niskiej cenie, a następnie wyremontowaniu i odsprzedaniu go z zyskiem. Kluczem do sukcesu jest tutaj właściwa kalkulacja kosztów.

Opinia eksperta

„Trzeba pamiętać, że flipping to przedsięwzięcie przede wszystkim dla osób, które posiadają dużo wolnego czasu, który będzie potrzebny na poszukiwanie odpowiedniego lokalu mieszkalnego, a następnie znalezienie ekipy remontowej i nadzorowanie jej prac. Jest to wyzwanie raczej dla doświadczonych niż początkujących inwestorów. Flipping jest opłacalny, ale tylko wtedy gdy posiada się duże wyczucie rynku i preferencji klientów. Niezbędna jest także dobra znajomość prawa związanego z obrotem nieruchomościami.” Joanna Jakubowska, PB LECHBUD

Jeśli przyjrzeć się profilowi współczesnego klienta decydującego się na zakup mieszkania, zwykle jest to osoba z wyższym wykształceniem, prowadząca aktywny tryb życia, zarabiająca powyżej średniej krajowej, która ceni komfort i nowoczesne rozwiązania. Mamy obecnie w Polsce wysokie PKB, wysoką konsumpcję i wyjątkowo niskie bezrobocie. Wszystko to sprawia, że klienci zainteresowani kupnem mieszkania zwracają większą uwagę na oferty mieszkań z rynku pierwotnego. Coraz więcej Polaków może sobie pozwolić na zakup mieszkania w wersji “pod klucz”, zgodnego z własną wizją i preferencjami. Oferta współczesnych firm deweloperskich staje się jednocześnie coraz bardziej elastyczna i konkurencyjna. Deweloperzy zapewniają możliwość wprowadzenia zmian lokatorskich w nowym mieszkaniu czy skorzystania z profesjonalnego doradztwa kredytowego.

OBIECUJĄCE PROGNOZY DLA INWESTYCJI

Zgodnie z informacjami zawartymi w raporcie “CEE Real Estate Investment Compass 2017”, obecny rok może być jeszcze bardziej owocny pod kątem inwestowania w nieruchomości niż miniony 2016. “Paliwo” dla inwestycji płynie przede wszystkim z kapitału środkowoeuropejskiego i azjatyckiego, który dynamicznie zasila wszystkie segmenty rynku komercyjnego. Trzeba przyznać, że są to obiecujące perspektywy, które zachęcają do inwestowania w nieruchomości.